BPHTB adalah pajak yang sering kali pembeli baru sadar setelah sepakat harga rumah. Padahal, Perda DKI Jakarta No. 1/2024 sudah menetapkan NPOPTKP sebesar Rp250 juta untuk perolehan hak pertama.[1] Ambang batas ini sangat relevan kalau Anda mengincar unit di Jakarta Timur seperti Jakarta Garden City. 

Masalahnya, banyak yang baru tahu kewajiban ini menjelang akad, lalu bertanya: BPHTB siapa yang bayar, penjual atau pembeli? Pajak ini sudah ada aturannya sejak awal, bukan pungutan dadakan. Simak penjelasannya sebelum Anda kembali kaget di meja notaris.

Apa Itu BPHTB?

Pembeli adalah yang membayar BPHTB, atau lebih tepatnya siapa pun yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Secara definisi, BPHTB adalah pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak tersebut. 

Hal ini tertuang dalam UU No. 1/2022 tentang HKPD Pasal 47, dengan tarif maksimal 5% yang besarannya ditentukan lebih lanjut lewat Perda masing-masing daerah.[2] 

Karena ini pajak daerah, bukan pajak pusat, besarannya bisa berbeda antara satu kota dengan kota lain. Inilah alasan kenapa NPOPTKP DKI Jakarta berbeda dari daerah lain. Penjual pun tetap membayar pajak, yaitu PPh final. 

Jadi kalau Anda merasa kena pajak ganda saat transaksi, maka sebenarnya itu dua kewajiban yang bebannya ada di dua pihak berbeda, bukan untuk satu orang.

Cara Hitung dan Waktu yang Tepat untuk Membayar BPHTB

Berapa biaya bayar BPHTB sebenarnya? Rumus umumnya: tarif maksimal 5% dikalikan selisih antara NPOP dan NPOPTKP.

NPOP sendiri bukan harga yang Anda sepakati dengan penjual. Dasarnya adalah harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi di antara keduanya.

Ilustrasinya begini:

Kalau Anda membeli unit di Jakarta Timur dengan NPOP Rp800 juta, dan NPOPTKP DKI Jakarta untuk perolehan hak pertama ada Rp250 juta, maka pajak properti yang harus Anda bayar adalah 5% × (Rp800 juta – Rp250 juta) = Rp27,5 juta.

Angka NPOPTKP ini bukan berlaku nasional. UU No. 28/2009 menetapkan batas minimumnya Rp60 juta, tapi tiap daerah bisa menetapkan lebih tinggi sesuai Perdanya masing-masing, seperti yang terjadi di DKI Jakarta.[3]

Tapi perlu Anda ketahui terkait waktu membayarnya. Pembeli harus melunasi pajak ini sebelum tanda tangan AJB. Oleh karena itu, BPHTB bukan kewajiban yang bisa Anda cicil di belakang. Ini justru jadi syarat administratif yang menentukan apakah Anda bisa melakukan tanda tangan akad hari itu juga.

Biaya Lain yang Sering Luput

Setelah menghitung BPHTB, apakah biaya jual beli rumah sudah selesai? Belum. Seperti disebutkan sebelumnya, ada PPh final 2,5% dari nilai transaksi yang harus penjual tuntaskan.[4] 

Meski ini kewajiban penjual, tidak jarang dalam praktiknya sering masuk negosiasi ke harga jual. Lalu ada jasa PPAT untuk proses penandatanganan akta, yang tarifnya maksimal 1% dari nilai transaksi.

Kalau properti yang Anda beli masih berstatus HGB, siap-siap juga dengan biaya balik nama sekaligus peningkatan hak ke SHM. Meski sering jadi satu paket, dua proses ini punya komponen biaya sendiri.

Belum lagi kalau Anda memakai KPR: ada provisi, appraisal, dan asuransi yang turut menambah pengeluaran di harga rumah itu sendiri. Secara keseluruhan, biaya yang sering luput di luar harga rumah bisa menyentuh 8-10% dari nilai transaksi.

Insentif BPHTB yang Mungkin Berlaku untuk Anda

Sebelum menyiapkan dana sebesar itu, ada satu pertanyaan yang wajib Anda cek dulu: apakah Anda termasuk kategori yang mendapat keringanan? 

DKI Jakarta memberikan insentif pajak jual beli tanah ini, berlaku surut sejak Agustus 2025, berupa pengurangan 50-75% hingga pembebasan penuh untuk kategori tertentu.[5] Kategorinya mencakup MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah), veteran, PNS/TNI/Polri, dan ahli waris.

Apakah insentif ini otomatis berlaku begitu Anda mengajukan? Tidak. Anda tetap perlu memenuhi syarat administratif dan mengajukannya secara resmi bukan potongan yang langsung muncul di kalkulasi awal. 

Jadi sebelum mengasumsikan harus bayar tarif penuh, ada baiknya Anda pastikan apakah kategori Anda termasuk yang berhak mendapat keringanan ini.

Checklist Biaya sebelum Tanda Tangan

Jadi, apa saja yang sebaiknya masuk dalam perhitungan Anda sebelum memutuskan beli unit? Tujuh pos ini jadi dasar simulasi yang realistis:

• Harga unit (harga dasar transaksi)

• BPHTB (sesuai NPOP dan NPOPTKP daerah setempat)

• PPh (khusus rumah second atau transaksi oper kredit)

• Biaya jasa PPAT

• Biaya balik nama sertifikat

• Biaya KPR (provisi, appraisal, asuransi) kalau Anda memakai fasilitas kredit

• PBB tahunan sebagai biaya berkelanjutan setelah unit dimiliki

  
  

Tidak semua pos ini berlaku sama untuk setiap pembeli. Namun, mengabaikan satu pun bisa membuat anggaran meleset di hari-H. 

Untuk unit baru di kawasan terstandar seperti Jakarta Garden City, simulasi total biaya ini biasanya sudah bisa dibantu dihitungkan langsung oleh tim sejak tahap awal. Dengan begitu, Anda tidak harus hitung manual sendirian dari nol.

Hitung Dulu, Baru Tanda Tangan

Angka yang Anda sepakati dengan penjual hanyalah titik awal, bukan angka final yang akan keluar dari rekening Anda. Selisihnya juga bisa cukup besar untuk mengganggu rencana keuangan kalau baru Anda sadari menjelang akad. 

Pada akhirnya, BPHTB adalah satu dari beberapa kewajiban yang perlu masuk rencana sejak awal, bukan Anda hadapi sendirian di menit terakhir. 

Kalau Anda mengincar unit di Jakarta Garden City, manfaatkan simulasi total biaya gratis dari tim JGC, termasuk cek kemungkinan insentif yang mungkin berlaku untuk Anda.