HGB adalah status yang sering membuat pembeli rumah panik begitu membaca sertifikatnya sendiri, seolah tanah yang mereka beli ternyata bukan benar-benar milik mereka. Padahal, data BPN di tahun 2025 mencatat 6,6 juta dari 96,9 juta bidang tanah bersertifikat di Indonesia berstatus HGB.[1]

Ini berarti bahwa Anda tidak sendirian. Perbedaannya bukan soal sah atau tidak sahnya kepemilikan tanah dan bangunan, tapi soal paham atau tidak paham konsekuensi hukum di baliknya. Mari kita bedah sebelum Anda keliru mengambil kesimpulan.

HGB: Hak yang Dipinjam, Bukan Dimiliki Penuh

Secara hukum, HGB adalah hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik Anda. Bentuknya bisa tanah negara, Hak Pengelolaan, atau milik pihak lain, sesuai Pasal 35 UUPA No. 5/1960.[2] BPN secara resmi menerbitkan sertifikat ini. 

Lalu siapa yang boleh memegangnya? WNI perorangan maupun badan hukum yang pendiriannya berdasarkan hukum Indonesia, termasuk PT developer. 

Badan hukum dilarang memegang SHM, sehingga developer hanya bisa memberikan HGB sejak awal kepada pembeli rumah. Ini bukan kesalahan administrasi, tapi konsekuensi struktural dari siapa yang membangunnya.

HGB vs SHM: Apa yang Sebenarnya Membedakan?mbandingkan HGB vs SHM dari dua sumbu: subjek pemegang dan jangka waktu.

Kalau HGB dan SHM sama-sama legal, kenapa nilai jualnya beda? UUPA menjawabnya lewat dua sumbu hukum.

1. Subjek Pemegang Hak

Pertama, subjek pemegang SHM yang hanya untuk WNI perorangan (Pasal 21 UUPA). Badan hukum dilarang memegangnya sama sekali. Berbeda dengan HGB yang terbuka untuk individu maupun PT.

2. Jangka Waktu

Jangka waktu HGB terstruktur menjadi tiga tahap. Pemberian maksimal 30 tahun, perpanjangan maksimal 20 tahun, pembaruan maksimal 30 tahun. Totalnya bisa mencapai 80 tahun sebelum tanah kembali ke negara.[3] Sebaliknya, SHM tidak memiliki batas waktu serta hak terkuat dan terpenuh (Pasal 20 UUPA).

Perbedaannya bukan mana yang “lebih sah”, tapi soal seberapa lama hak itu bisa Anda genggam.

HGB atau SHM? Risiko Tersembunyi yang Jarang Dibahas

Lalu, mana yang sebaiknya Anda ambil? Langkah pertama adalah mengidentifikasi apa rencana Anda.

Untuk hunian jangka panjang atau properti yang ingin Anda wariskan, SHM lebih aman. Tidak ada kewajiban perpanjangan yang bisa terlewat dan berujung pada tanah kembali ke negara. 

Tapi untuk investasi jangka pendek-menengah, misalnya Anda berencana menjual rumah dalam 5-10 tahun ke depan, atau properti komersial, HGB cukup memadai. Biayanya juga lebih terjangkau selama Anda paham betul sisa masa berlakunya sebelum transaksi.

Perlu Anda ketahui bahwa negara bisa membatalkan maupun menarik HGB apabila pemegangnya lalai, misalnya telat membayar pajak dan lupa memperpanjang. Sementara, pembatalan SHM hanya bisa terjadi bila ada sengketa hukum.

Memiliki HGB menuntut pemegangnnya untuk disiplin administrasi. Oleh karena itu, kalau berencana tinggal lama, opsi peningkatan hak ke SHM selalu terbuka kapan saja.

Upgrade HGB ke SHM Tidak Rumit

Bagaimana sebenarnya proses peningkatan hak ini berjalan? Anda mengajukan langsung ke kantor BPN setempat dengan empat dokumen utama:

• Identitas

• Sertifikat HGB asli

• IMB/PBG

• SPPT PBB terbaru

  
  

Setelah proses verifikasi selesai, petugas akan menerbitkan Surat Keputusan pemberian hak milik, mencatatnya dalam buku tanah, lalu menerbitkan sertifikat SHM baru atas nama Anda. Untuk proses ini Anda tidak perlu notaris.

Biayanya sendiri tidak mahal. PP No. 128/2015 telah menentukan besaran daftar rumah tinggal (PNBP) seluas maksimal 600 m² hanya Rp50.000 per sertifikat.[4] 

Apabila luas tanahnya melebihi 600 m², maka akan ada biaya tambahan untuk pengukuran. Meski besaran tambahan ini tergantung pada luas tanah, nominalnya tetap jauh dari kategori mahal.

Justru yang berpotensi membengkak ada di BPHTB. Pasal 88 ayat (1) UU PDRD menetapkan tarifnya 5% dari harga jual dikurangi NPOPTKP.[5] 

Besaran NPOPTKP ini variatif, tergantung kebijakan tiap pemerintah daerah, sehingga nominal akhirnya bisa berbeda meski nilai rumahnya sama. Untungnya, untuk rumah masyarakat berpenghasilan rendah angka ini bisa ditekan hingga 0%.[6] 

Kalau memilih memakai jasa PPAT untuk mengurus sertifikat tanah, PP No. 24/2016 membatasi honorarium maksimal 1% dari nilai transaksi.[7] Seluruh proses ini umumnya memakan waktu 5 hingga 14 hari kerja di BPN.

Apa Bedanya Beli di Kawasan Terstandar?

Mengingat developer sudah berbadan hukum, unit baru di Jakarta Garden City pada dasarnya juga terbit dengan status HGB. Tentu ini bukan kekurangan, tapi konsekuensi hukum yang sama berlaku untuk hampir semua perumahan baru di Indonesia. 

Namun, JGC memberikan kejelasan hak atas tanah di level kawasan. Status legalitas di JGC sudah terverifikasi sejak proses pengembangan, sehingga saat Anda mengajukan peningkatan ke SHM nanti, prosesnya tidak terhambat sengketa batas tanah atau dokumen ganda. 

Sementara itu, risiko ini justru lebih sering muncul di rumah second yang penelusuran riwayat kepemilikannya cenderung lebih sulit.

Sebelum Tanda Tangan, Pastikan Dulu

Dari definisi sampai proses upgrade, satu hal jadi jelas: status sertifikat hanyalah salah satu dari sekian faktor legalitas properti yang menentukan apakah rumah yang Anda incar benar-benar aman secara hukum. 

Oleh karena itu, memahaminya sejak awal jadi pembeda mana pembeli yang tenang dan mana yang kelak akan pusing sendiri menghadapi sengketa atau biaya tak terduga. Pada akhirnya, HGB adalah soal kesiapan Anda membaca konsekuensi, bukan sekadar status hitam di atas putih. 

Kejelasan hak atas tanah seperti ini yang membuat Jakarta Garden City layak Anda pertimbangkan sejak unit masih dalam tahap pemilihan. 

Jadwalkan konsultasi gratis dengan tim JGC untuk menemukan unit yang sesuai kebutuhan dan budget Anda! Pastikan juga langkah peningkatan ke SHM nanti berjalan tanpa kendala.