Hak atas tempat tinggal yang layak sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 tidak akan terlindungi secara optimal tanpa pemahaman hukum yang memadai dalam setiap transaksi properti.[1] Salah satu hal yang wajib dikuasai calon pembeli adalah pemahaman tentang apa itu PPJB.
Hal ini penting mengingat PPJB-lah yang menjadi landasan hukum awal dalam transaksi jual beli rumah atau apartemen. Oleh karena itu, simak artikel ini hingga tuntas supaya Anda mendapatkan pemahaman menyeluruh sebelum menandatangani perjanjian pembelian properti.
Pertama-tama, perlu Anda ketahui lebih dulu apa kepanjangan PPJB yang sebenarnya, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Secara teknis, PPJB merupakan sebuah kesepakatan obligatoir (kewajiban) di mana penjual berjanji untuk menjual dan pembeli berjanji untuk membeli objek tanah atau bangunan pada waktu sesuai kesepakatan.
Lantas, apa itu PPJB dalam jual beli tanah dari sisi hukum perdata?
Dasarnya ada pada Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW). Pasal tersebut menjelaskan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah akan berlaku sebagai undang-undang bagi sang pembuat.
PPJB sendiri muncul karena ada kendala teknis yang menghalangi pembuatan Akta Jual Beli (AJB) secara langsung. Misalnya saja, bangunan masih dalam tahap konstruksi (inden) atau sertifikat induk sedang dalam proses pemecahan di kantor pertanahan.
Walau demikian, pemerintah sudah memperketat aturannya melalui Permen PUPR Nomor 11/2019 dan PP Nomor 12/2021.
Sekarang, jika Anda membeli rumah yang masih dalam tahap pembangunan atau rumah susun, pembuatan dokumen ini wajib dilakukan dalam bentuk akta notaris. Dengan begitu, posisi hukum Anda pun jauh lebih kuat sebab ada pembuktian yang autentik.
Lalu, untuk apa ada surat ini jika nanti ada AJB? Perlu diketahui, peran PPJB amat luas.
Berikut penjelasan selengkapnya mengenai apa itu PPJB dalam jual-beli dari sisi kegunaannya:
Gunanya PPJB yang paling utama adalah untuk “mengunci” unit sehingga tidak jatuh ke tangan orang lain. Tanpa ikatan hukum yang jelas, bukan tidak mungkin developer menjual unit incaran Anda ke pihak lain dengan harga lebih tinggi.
Sedangkan dengan adanya nomor unit dan lokasi yang jelas dalam kontrak, hak Anda atas properti tersebut sudah terikat secara hukum. Selain itu, PPJB juga memberikan kepastian harga supaya tidak berubah di tengah jalan akibat inflasi atau kenaikan harga material.
Di samping itu, bank di Indonesia memerlukan dokumen ini sebagai dasar untuk menyetujui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Lebih jelasnya, bank melihat kontrak ini sebagai bukti komitmen sah antara nasabah dan developer.
Meski sertifikat belum berganti nama, bank bersedia mencairkan dana berbekal jaminan developer (buy-back guarantee) yang biasanya menyertai proses ini.
Apabila di tengah jalan terdapat pihak yang tidak menepati janji atau wanprestasi, surat ini dapat membantu menyelesaikan sengketa tersebut.
Berikut sejumlah bentuk wanprestasi yang diatur:
Keterlambatan Penyerahan Unit: Mengatur rincian denda yang wajib dibayar developer untuk setiap hari keterlambatan.
Ketidaksesuaian Spesifikasi: Menjadi alat bukti jika ternyata bangunan yang jadi tidak sesuai dengan rincian teknis yang dijanjikan di awal.
Gagal Bayar oleh Pembeli: Memberikan dasar bagi developer mengenai prosedur pembatalan dan berapa besar potongan dana yang dikenakan.
Keterlambatan AJB: Menentukan kapan waktu pasti proses balik nama harus dilakukan setelah urusan administrasi selesai.
Fungsi yang tidak kalah penting adalah adanya perlindungan bagi “Pembeli Beritikad Baik” melalui Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016.
SEMA ini menegaskan bahwa jika pembeli sudah membayar lunas dan sudah menguasai rumah secara fisik, maka secara hukum peralihan hak sudah terjadi meski belum ada AJB.
Pembeli pun akan terlindungi jika suatu saat developer mengalami masalah hukum atau bangkrut.
Sebaiknya Anda tidak terburu-buru meneken hanya karena tergoda oleh diskon. Berikut sejumlah rincian teknis mengenai apa itu PPJB rumah yang harus Anda bedah satu per satu supaya tidak menyesal di kemudian hari:
Pertama-tama, cek apakah developer sudah memegang Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau Sertifikat Hak Milik (SHM) induk atas nama perusahaan. Selain tanah, pastikan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) juga sudah ada.
Berdasarkan aturan terbaru, developer dilarang menarik dana besar atau menandatangani kontrak jika pembangunan fisik belum mencapai 20%.
Untuk rumah tapak, angka ini berdasarkan jumlah unit dan tersedianya jalan serta saluran air. Sementara untuk apartemen, hitungannya berasal dari volume konstruksi bangunan utama.
Anda berhak meminta laporan dari konsultan pengawas untuk membuktikan bahwa progres ini sudah tercapai.
Struktur pembayaran harus transparan dan uang harus masuk ke rekening perusahaan, bukan pribadi.
Terkait pembatalan, PP 12/2021 sudah mengatur skema yang lebih adil bagi kedua pihak:[4]
Jika developer yang salah (gagal bangun tepat waktu), uang pembeli wajib kembali 100%.
Apabila pembeli gagal mendapatkan KPR dari bank, developer boleh memotong dana maksimal 10%.
Jika pembeli mengundurkan diri secara sepihak tanpa alasan kesalahan developer, potongan dana minimal adalah 20% plus biaya pajak.
Kemudian, Anda harus mengecek apakah rincian material bangunan tertulis dengan jelas, mulai dari jenis keramik hingga merek cat. Hal ini karena segala brosur pemasaran juga bersifat mengikat secara hukum.
Selain itu, pastikan juga tanggal penyerahan kunci tertulis dengan spesifik (tanggal, bulan, tahun) beserta masa pemeliharaan minimal selama tiga bulan.
Anda berhak untuk meminta draf kontrak setidaknya tujuh hari kerja sebelum hari penandatanganan. Gunakan waktu ini untuk membaca teliti setiap kata dalam dokumen PPJB yang Anda terima.
Silakan bertanya pada notaris jika ragu, sebab peran notaris adalah menjelaskan kontrak dan memeriksa keabsahan identitas para pihak.
Setelah memahami kerumitan urusan hukum di atas, tentu Anda ingin mencari developer dengan rekam jejak bersih dan taat aturan.
Lalu, developer mana yang memenuhi standar tersebut? Jakarta Garden City yang dikembangkan oleh PT Mitra Sindo Sukses adalah standar emas dalam kepatuhan terhadap regulasi di Jakarta.
Kredibilitas kami bukan sekadar klaim sepihak. Berbagai penghargaan bergengsi telah diraih, mulai dari Best Township Development dalam PropertyGuru Indonesia Property Awards 2024 hingga pengakuan internasional dari Asia Property Awards.
Penghargaan-penghargaan ini menjadi bukti bahwa pihak ketiga yang independen pun mengakui kualitas manajemen dan pembangunan kami.
Kami juga membuktikan komitmen lewat penyediaan infrastruktur nyata, seperti pembangunan sodetan banjir menuju Kanal Banjir Timur (KBT) yang sudah diserahkan ke Pemprov DKI Jakarta.
Ditambah lagi, serah terima unit selalu dilakukan tepat waktu sesuai janji dalam kontrak, seperti pada proyek Shop House Cleon Park yang baru-baru ini tuntas.
Jadi, siapkah Anda memiliki hunian di kawasan kota mandiri yang aman dan legalitasnya terjamin? Jangan tunda lagi untuk memahami lebih dalam tentang apa itu PPJB bersama tim ahli kami. Hubungi kami sekarang juga untuk mendapatkan unit terbaik dengan proses hukum yang transparan dan tepercaya!
| Senin - Sabtu | : | 09:00 - 20:00 WIB |
| Minggu | : | 09:00 - 21:00 WIB |
